פסק-דין בתיק ת"א 59250-07

1.         התביעה שבפני הינה לסילוק יד הנתבעים 1 ו-2 מהמקרקעין נשוא תובענה זו ולהריסת כל המבנים שעליהם, וכן לצו מניעה קבוע המונע מכל הנתבעים לעשות כל שימוש שאינו חקלאי במקרקעין, ולבסוף אף לחייב את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעת, כדמי שימוש ראויים, סך של כשני מיליון ש"ח, נושאי ריבית כחוק מאז יום הגשת התביעה.

            המקרקעין הנידונים (להלן - "המקרקעין") ידועים כחלק מחלקות 10, 26 ו-27 בגוש 6178 המצויים בכפר אז"ר, כשטח כולל של 7,800 מ"ר, שבבעלות רשות הפיתוח וחב' הימנותא בע"מ, כשהתובעת (להלן - "המינהל"), היא המנהל מקרקעין אלו מטעמם, על פי חוק. בין המינהל ובין כפר אז"ר, מושב להתיישבות חקלאית כאגודה רשומה, נכרת ונחתם חוזה שכירות וזאת בתאריך 12/12/01 (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית של התובעת), כחוזה שכירות אחרון בשרשרת חוזי שכירות קודמים, זה אחר זה, המכונים כולם "חוזי משבצת", המחכירים ומקצים לאגודה שטחים למימוש חזקתה במקום (להלן - חוזה השכירות). אף שהחוזה האחרון, כאמור, דובר בתקופת שכירות המסתיימת ביום 3/9/03, מוסכם על הצדדים כי יחסי השכירות, כאמור בחוזה זה, ממשיכים לחול על הצדדים לחוזה, ללא שינוי. האגודה מתחייבת בחוזה להעביר חלקים מהקרקע המושכרת, ששטחה הכולל כ-1,590 דונם, קרי - נחלות או מגרשים, לשימוש חברי האגודה, הן למגוריהם בחלק מהמגרש, וכן לעיבוד חקלאי, בחלקו האחר. החלק לעיבוד חקלאי מכונה "חלקה ב'". המקרקעין נשוא התביעה הינם חלק מהמשבצת ומהווים את חלקה ב' בנחלה שהוקצתה לנתבע 1, כחבר באגודה, לחזקתו ולשימושו. החלקה הוקצתה, בעבר, לאבי נתבע 1, ובהתאם לחוזה השכירות על האב להעביר את זכויותיו אך לאחד מילדיו, והנתבע 1 נרשם כבן הממשיך. הנתבע 2 הינו גיסו של נתבע 1, בעלה של אסתר תומר, אחות הנתבע 1. נתבע 2 הוא שעשה שימוש בחלקה ב' הנ"ל, בזמנים הרלוונטיים לתובענה. זכויות נתבע 1 בחלקתו הינה, למעשה, רשות לחזקה ושימוש, המוענקת לו מהאגודה, כפר אז"ר, כשוכרת, בהסכמת המנהל ובהתאם להוראות חוזה המשבצת.

              בסעיף 3 לחוזה השכירות נאמר כדלקמן:

                        " מטרת השכירות היא:

א.         ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.

ב.         הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.

ג.         .....

ד.         ....."

בסעיף 4 לחוזה נאמר עוד כדלקמן:

" האגודה מתחייבת בתקופת השכירות:

א.         ....

ב.         ....      

ג.         לגרום לכך שהמשבצת תעובד או שתהא מיועדת לעיבוד, בשלמותה, על ידי זריעה, נטיעה והקמת מבנים למשקים חקלאיים ובעצמם, או ע"י חברי האגודה"

ד.         ...."

על פי האמור בתצהירי עדי התובעת, בשנת 1996 חתם המינהל ונתן את אישורו לבקשת האגודה, כפר אז"ר, להקמת מבנה חממה למטרת גידול צמחים במקרקעין. בפברואר 1993, הבחינו מפקחי המינהל כי במקום מבנה החממה פועל במקרקעין מבנה המשמש כמשתלה ומחסן רהיטים. בספטמבר 2005, כאמור בדו"ח מפקח המינהל, במקרקעין מתנהלים מספר עסקים, הם משתלה מסחרית בשם "יהלום", חוות ליטוף חיות בשם "גן גורים", עסק לשזירת פרחים ומחסן לציוד אירועים. בסוף שנת 2006, בעקבות שריפה שפרצה במקום, הופסקה פעילות העסקים, אך המתקנים או למעשה - חלקם, עדיין עומדים על תילם וחלק מחיות "גן הגורים", טרם פונו מהמקום. בתצלום אוויר ת/1, הוא אף נספח ז/2 לתצהיר המפקח ניקי פרנקו, ניתן לראות את המקרקעין ובהן, לפי הסדר, גן הגורים, העסק לשזירת פרחים והמשתלה, ובצד שני העסקים האחרונים שטח פתוח, המשמש שביל גישה וחניה. המודד מר איברהים טאטור, מטעם המינהל, צירף לתצהירו תרשים המקרקעין, התואם את התצ"א, ובתרשים אף צוינו שטחי כל אחד מהעסקים, כתיאורם בתצהירי עדי המינהל (ראה ת/6 ו-ת/7).

2.         טענת התובעת הינה פשוטה וברורה. הנתבעים הפרו את הוראות חוזה השכירות הן בהעברת זכות השימוש והחזקה במקרקעין מהנתבע 1 לנתבע 2, והן בכך שהשימוש, כאמור לעיל, אינו חקלאי, ומכאן זכות התובעת לסעד המבוקש, הן לסילוק יד הנתבעים מהמקרקעין והן לדמי שימוש ראויים בגין השימוש המפר בתקופה הרלוונטית. השימוש אינו חקלאי בשני מובנים: ראשית, בכך שהמקום הושכר לאחרים לניצולו, ושנית כי העסקים שנוהלו במקום אינם בגדר "חקלאות". לדעתי, גורל התביעה להדחות, ולהלן טעמי למסקנתי זו.

3.         בהתאם לחוזה המשבצת, האגודה, כפר אז"ר, הינה שוכרת השטח. חוזה השכירות מקנה לאגודה את הזכות להעמיד חלקים מהמושכר לשימוש חברי האגודה. כל חבר אגודה הופך לבעל זכות שימוש. גם טיב השימוש ותנאיו, מוגדרים בחוזה המשבצת. אין חולק כי הנתבע 1 הינו בעל זכות השימוש במקרקעין, חלקה ב' שהוקצתה לו. חברי האגודה אינם נותנים תמורה ישירה לאגודה עבור זכות השימוש בנחלה אלא משלמים את דמי חברותם באגודה, שהרי אם היו נותנים תמורה בעבור השימוש, היו זכויותיהם כשוכרי משנה, וחוזה המשבצת אינו מתיר השכרת משנה. מהות זכות ה"שכירות", כאמור בסעיף 1 לחוק השכירות והשאלה, תשל"א-1977, הינה " זכות שהוקנתה בתמורה (להלן - "דמי שכירות"), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". אם נתבע 1 אינו שוכר משנה, הרי הינו "שואל", באשר, כאמור בסעיף 26 ל חוק הנ"ל:

"שאילה הינה זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה"

ובסעיף 83 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 נאמר כדלקמן: